Introduction

Entre la stabilisation des taux de crédit, le durcissement progressif des règles sur les passoires thermiques, l’évolution de MaPrimeRénov’ et une reprise encore fragile du marché de l’immobilier ancien, l’actualité immobilière de cette fin d’année 2025 est dense.

Pour vous aider à y voir clair, voici un décryptage des 4 grands sujets nationaux qui peuvent influencer vos projets de vente, d’achat ou de rénovation. L’objectif : comprendre les tendances globales… et savoir comment elles peuvent impacter la valeur de votre bien.

1. Taux de crédit immobilier : une stabilisation autour de 3 % en novembre 2025

En novembre 2025, les taux des crédits immobiliers se stabilisent enfin après plusieurs mois de détente. Les baromètres font état de taux moyens autour de 3,15 % sur 15 ans, 3,26 % sur 20 ans et 3,34 % sur 25 ans, avec encore de très bons profils qui négocient des conditions légèrement en dessous de 3 %. 
Pour tous les détails chiffrés : ici​

Les banques restent sélectives, mais le contexte est plus lisible qu’en 2023–2024 :

• Les taux cessent de monter et s’installent dans une zone de relative stabilité autour de 3–3,5 %. 

• En Île-de-France, les taux sur 20 ans se situent autour de 3,23 %, soit un niveau légèrement inférieur à la moyenne nationale. 

• Les meilleurs dossiers (revenus stables, apport important, endettement maîtrisé) continuent d’obtenir des taux plus attractifs.

Ce que ça change pour les vendeurs et les acheteurs

• Pouvoir d’achat un peu plus lisible : les ménages peuvent se projeter avec des mensualités plus prévisibles, même si on reste loin des taux à 1 %. 

• Capacité d’emprunt stabilisée : une baisse brutale des taux n’est pas à l’ordre du jour, mais l’environnement n’est plus aussi bloquant qu’en 2023.

• Pour les vendeurs, un marché du crédit plus lisible favorise les projets sérieux et limite les désistements liés au refus de financement.

• Pour les acheteurs, l’enjeu reste de travailler en amont leur dossier (apport, endettement, justificatifs) pour bénéficier des meilleures conditions.

2. Passoires thermiques : interdiction de louer les logements classés G et calendrier à suivre

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, conformément à la loi Climat et Résilience. Les biens les plus énergivores sortent donc progressivement du parc locatif, sauf si des travaux permettent d’améliorer leur classement énergétique. 
Pour un rappel complet du dispositif et de ses échéances : ici​

Le calendrier prévu est le suivant :

• Depuis 2025 : interdiction de louer les logements classés G. 

• 2028 : ce sera le tour des logements classés F d’être progressivement exclus de la location s’ils ne sont pas rénovés. 
  

• 2034 : les logements classés E seront à leur tour concernés.
  

Conséquences pour les propriétaires bailleurs

• Un bien classé F ou G voit sa valeur locative et sa valeur de revente directement impactées :

  • perte d’attractivité pour les locataires,

  • contraintes réglementaires,

  • nécessité de travaux pour rester louable. 
    

• Sur le marché de la vente, les acquéreurs intègrent de plus en plus le budget travaux dans leur négociation.

• À l’inverse, un bien déjà bien classé (A, B, C) peut bénéficier d’un avantage compétitif : moins de travaux, plus de confort, moins de risques réglementaires.

Pour les propriétaires, l’enjeu est double : anticiper les travaux nécessaires et mesurer l’impact du DPE sur la valeur de leur patrimoine.

3. MaPrimeRénov’ : reprise des rénovations d’ampleur, mais avec des conditions resserrées

Après une suspension temporaire au printemps, MaPrimeRénov’ “rénovation d’ampleur” a rouvert le 30 septembre 2025 avec des règles sensiblement modifiées
Pour connaître le détail des nouvelles conditions : ici​

Les principaux changements :

• La priorité est donnée aux ménages aux revenus très modestes, puis modestes, avec un nombre de dossiers limité à 13 000 jusqu’à fin 2025. 
  

• Le dispositif est recentré sur les logements classés E, F ou G au DPE, avec l’objectif de financer des rénovations globales permettant un vrai saut de performance énergétique.
  

• Certaines bonifications, comme le bonus lié à la sortie de l’état de “passoire thermique”, ont été revues ou supprimées. 
  

Concrètement pour les propriétaires

• Si votre logement est mal classé au DPE, MaPrimeRénov’ peut encore être un levier important pour financer une rénovation d’ampleur, à condition de respecter les nouvelles conditions de revenus et de travaux.

• La logique du dispositif pousse à réfléchir en termes de projet global (isolation, chauffage, ventilation…) plutôt qu’en petits travaux isolés.

• Pour un futur vendeur, une rénovation bien pensée peut :

  • améliorer le DPE,

  • rendre le bien à nouveau louable ou plus attractif,

  • et valoriser le prix de vente en limitant les marges de négociation des acquéreurs.

4. Marché immobilier ancien : une reprise fragile, des prix en légère hausse

Du côté du marché de l’ancien, les derniers chiffres montrent une phase de convalescence :

• En France, on compte autour de 916 000 transactions sur 12 mois à fin août 2025, en hausse par rapport à 2024, mais encore en dessous des niveaux d’avant-crise.

• Les prix progressent d’environ +1,7 % sur un an, avec une pénurie de biens à la vente qui explique en partie cette hausse.

• Certaines analyses évoquent une hausse des prix d’environ 1,9 % sur un an malgré un ralentissement des ventes dans la moitié des régions. 

Pour tous les détails sur l’évolution des prix et des volumes : ici.

Que retenir pour un propriétaire vendeur ?

• Le marché n’est plus en pleine euphorie, mais il n’est pas non plus à l’arrêt : on est dans une phase où les projets sérieux se réalisent. 
  

• Les écarts entre territoires se creusent : certaines grandes métropoles restent sous tension, tandis que d’autres zones voient une activité plus mesurée. 
  

• Les biens bien situés, bien présentés et correctement estimés continuent de trouver preneur, surtout si le DPE est maîtrisé et si le prix tient compte du contexte local.

En résumé : ce qu’il faut retenir au niveau national

• Les taux de crédit se sont stabilisés autour de 3–3,5 %, ce qui redonne de la visibilité aux acquéreurs, sans retour aux taux “exceptionnels” d’avant-crise. 
  

• Les passoires thermiques (DPE G, puis F et E) sont au cœur de la réglementation : un bien mal classé doit être rénové pour rester louable et attractif à la vente. 
  

• MaPrimeRénov’ continue d’accompagner les rénovations d’ampleur, mais dans un cadre plus restreint, ciblé sur les ménages modestes et les logements les plus énergivores. 
  

• Le marché de l’ancien reste en reprise fragile : les prix remontent légèrement, les volumes se redressent, mais la sélectivité est forte et les écarts entre territoires restent importants. 
  

Et dans le sud Essonne, qu’est-ce que ça change ?

Même si ces décisions sont prises au niveau national, leurs effets peuvent être très différents d’un secteur à l’autre.

Dans le sud Essonne (Arpajon, Longpont-sur-Orge, Montlhéry, Saint-Michel-sur-Orge, Égly, La Norville, etc.) :

• La stabilisation des taux peut redonner un peu d’air aux acheteurs locaux, mais leur budget reste contraint : un bien mis en vente trop au-dessus du marché aura du mal à trouver preneur.

• Le DPE devient un critère de plus en plus regardé : une maison classée F ou G verra les acquéreurs intégrer le coût des travaux dans leur négociation, voire se détourner complètement si le prix ne tient pas compte de cet enjeu.

• Les aides à la rénovation comme MaPrimeRénov’ peuvent être un vrai levier pour rénover un logement ancien typique de nos communes (pavillons des années 60–80, petites copropriétés, maisons de bourg), à condition de bien monter le dossier.

• Sur le marché local, ce sont souvent les biens au juste prix, bien présentés et correctement positionnés en termes de DPE, qui tirent leur épingle du jeu.

Besoin d’y voir plus clair pour VOTRE bien dans le sud Essonne et sur Longpont-sur-Orge?

Les chiffres nationaux donnent une tendance, mais la réalité est parfois très différente d’une rue à l’autre, même au sein d’une même commune.

Si vous souhaitez :

• comprendre comment l’évolution des taux, des règles de DPE ou des aides à la rénovation peut influencer la valeur de votre maison ou appartement dans le sud Essonne,

• faire le point sur un projet de vente ou de mise en location à Arpajon, Longpont-sur-Orge, Montlhéry, Saint-Michel-sur-Orge ou dans une commune voisine,

• ou obtenir un avis de valeur pour connaître le prix de votre bien dans le contexte actuel,

Vous pouvez me contacter pour en discuter. iciJe prendrai le temps d’analyser votre situation, de vous expliquer les impacts des mesures nationales sur votre secteur et de vous proposer, si vous le souhaitez, un avis de valeur argumenté, gratuit et sans engagement.